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澳门易利娱乐_低价上市一年市值萎靡不振,弘阳地产多项指标“亮红灯”

2020-01-09 09:14:29

澳门易利娱乐_低价上市一年市值萎靡不振,弘阳地产多项指标“亮红灯”

澳门易利娱乐,房地产公司涉足资本市场的声音消失几年后,2018年出现了一波上市潮,包括郑融、大发、鸿阳、美的、德信和其他选择在香港上市的房地产公司。

经过近一年的资本市场洗礼,各种住宅企业制作了不同的外交成绩单。仅从股价表现来看,大发地产、美的地产和郑融地产股价均实现大幅增长,红阳处于萎靡不振的状态。

低估值几乎是h股住宅企业的一个普遍问题。然而,受股价低迷的影响,年销售额近50亿元、市值不到100亿元的住宅企业寥寥无几。红阳房地产刚刚遇到这样的尴尬。

冯彩勋梳理了2018年以来上市的9家住房企业,发现除了规模较小的住房企业,红阳低价入市后,其股价不仅长期趋向于发行价,而且其市值长期徘徊在6700亿元,远低于100亿元。其市盈率、市场销售率和市场流通率也远低于行业平均水平。

市场利率

市场销售率

市盈率

截至9月26日上午10点30分,郑融房地产、美的房地产、德信中国和中粮控股的市值分别为223.19亿港元、226.21亿港元和179.09亿港元,而2018年销售额仅为四分之一左右的大发房地产的市值为48.84亿元,其股价(每股5.71港元)是其股价的两倍以上2018年销售额仅为96亿元的殷诚国际控股的股价也接近鸿阳地产,市值为鸿阳地产的一半。

在官位上,鸿阳地产曾号称“2019年中国房地产500强至052强”、“2019年中国上市公司品牌价值创新榜22强”、“中国房地产100强52强”。然而,除了众多华丽的标签,《桥北王》的首都之旅并不成功。

“在股市呈下跌趋势的时候,虽然红阳房地产已经低价上市,但股市仍不完整,红阳只能步其后尘。”一位资本经纪人告诉冯彩勋。

“双高”隐患

曾焕莎花了22年时间才开始经营瓷砖业务,去了南京红日装饰城,然后敲开了香港交易所的大门。然而,从100亿阵营到1000亿发展,他希望大大缩短时间,实现2020年的“梯级跃升”,尽管他面临着2016年、2017年和2018年分别只有150.2亿元、257.3亿元和473.4亿元的红阳房地产销售。

因此,学习和模仿其他住宅企业的路径已经成为鸿阳地产的捷径。曾焕沙曾在表演会上将红阳房地产比作“小学生”。在红阳房地产,你总能看到其他房地产企业的影子。

在企业管理方面,16岁参军的曾焕莎有点像万达王健林。今年,红阳房地产在江苏地区开展了产品标准化“终极复仇”和“登陆登陆日”项目的“特种部队”培训。无论是在房地产营销还是产品标准化方面,鸿阳地产的方法都是强有力的控制,有传言称,为了业绩冲刺,鸿阳地产在管理会议上提出了“业绩理论”。

另一方面,红阳房地产面临高负债、高成本的双重隐患。

据冯彩勋统计,2019年上半年,红阳房地产收购了36块土地,加上2018年新增的31块土地。仅仅一年半之后,鸿阳地产将其存储容量扩大到60多个案例。除南京、苏州等热门二线城市外,红阳房地产大多进入南京、无锡、常州、扬州、济宁、烟台、合肥、衡阳、常熟等三线四线城市,大部分以高地价收购土地。

以今年的征地为例。2月份佛山的土地收购是最高限价。合肥市3月份两次征地的地价均在60%以上,江苏南通市8月12日征地的地价为54.79%。

根据中指研究所的数据,今年上半年红阳房地产获得103亿元土地,排名第44位。此外,鸿阳地产还通过收购方式持有新城、名人地产等房地产企业子公司的股权。

规模的扩大在一定程度上意味着高杠杆的驱动力,债务已经成为悬在红阳房地产上的“达摩克利斯之剑”。招股说明书显示,2015年至2017年,本集团资本负债率分别为119.4%、136%和137.5%,呈逐年上升趋势。

洪阳也在债务结构方面发出了危险信号。根据2019年半年度报告,流动负债总额为530亿元,非流动负债总额为182亿元,这意味着短期债务压力更大。

其次,红阳房地产也有很大比例的高息融资。7月3日,鸿阳地产宣布将发行总额为2.5美元、年利率为10.5%的优先票据,而鸿阳地产已经在3月和4月分别发行了利率为9.95%和11.5%的美元票据。去年11月和12月,红阳房地产分别发行了价值1.8亿美元和2亿美元的优先票据,年利率为13.5%。

此外,受此影响,2017年和2018年经营活动净现金流量相继减少(分别为-34.98亿元和-26.28亿元)。

鸿阳房地产在招股说明书中多次提到债务风险:“我们可能无法获得足够的资金来支持未来的土地收购和房地产开发。”“我们有债务,将来可能会产生额外的债务,我们可能无法产生足够的现金来偿还现有和未来的债务。”

复制十亿美元

双重“高”背后是迫切需要在更大范围内认可资本市场中的新成员。然而,遵循“前辈”的经验证的道路是取得成果的最简单方法。

红阳房地产似乎对徐汇情有独钟。无论是业务线还是高管人才,与徐汇的住宅、商业、服务和长期租赁四大线相似,作为商业地产起步的鸿阳地产(Hongyang Real Estate)拥有自己的住宅、房地产和地产三大产业部门,同时已经开始向长期租赁领域扩张。

这也符合徐汇学校搬迁的“旭日东升”计划。就如何打造一支强大的军队而言,洪阳今年的学校搬迁决定了“1358”的“小目标”计划,即1年达到主管,3年达到经理,5年达到主管,8年达到总经理。

毫无疑问,鸿阳地产复制了徐汇的发展模式,徐汇开始走小股发展道路。

执行总裁蒋大强、执行总裁张亮、房地产集团总裁助理兼房地产运营部总经理陈彬、集团人力资源管理中心总经理邹高武均为前徐汇高管。与此同时,鸿阳地产还从泰和、中梁等数千亿团中招募人才。这种高级管理人员的急剧调动将不可避免地给企业一级的人员带来冲击。

在交易模式上,新的集团领导人也喜欢小股交易模式。据丰才勋统计报告显示,在当前的土地储备项目中,股权比例不超过50%,高达60%。据红阳房地产官方网站报道,仅从1月至4月,江苏港龙、安徽孙三、金科房地产、九木集团、新立房地产、尚坤集团、新城控股、郑融集团等近10家住房企业宣布与红阳房地产合作。

由于拾柴火焰高,合资企业将为红阳房地产的发展增添动力。然而,这种“强制”方法会在一定程度上降低企业的利润,因为它将分享利润,表明净利润的增长跟不上销售规模的增长。

在创千亿之旅中,鸿阳地产似乎更相信这种“投融资、管理和退出”的运营模式——“3671”,即建设3个月、开业6个月、首次开业70%和现金流回报10个月。人们可以想象高营业额的“后遗症”。由于合作企业的质量参差不齐,其产品质量也一直处于维权的尴尬之中。

今年9月,一些网民通过互联网报道红阳房地产旗下红阳时代中心二期存在虚假宣传。买房时,红阳时代中心的宣传单上明确标注了“公寓”,并在收到合同后变成了“办公室”。

此外,据相关媒体报道,去年8月,红阳房地产开发的红阳阳春西江出现了空心化、墙体脱落渗漏、地下车库淹水、水管瓷砖断裂等诸多质量问题。

产品“高周转率”下的“后遗症”正受到市场的折磨。但就人才培养而言,这种热切的方式真的会像“一路走向成功,一路走向太阳”的口号吗?

资本市场用“脚”投票

红阳房地产的努力正受到一些业主的折磨,不一定会被资本市场苛刻的投资者认可。

2018年7月12日应该是洪阳房地产掌舵人曾焕沙难忘的一天。香港证券交易所的铃声意味着红阳房地产已经正式登陆资本市场,曾经位于南京一角的红阳房地产已经完成了扩张的第一步。

然而,曾焕莎想利用此次上市来持有资产和筹集资金,似乎高估了红阳房地产的“魅力”。鸿阳地产首次未能足额认购新股,仅相当于香港首次公开发行总数的18%左右。

统计显示,红阳房地产发行8亿股,募集净额17.12亿港元。其中,香港发售部分共收到727份有效申请,认购股份1445.5万股。在重新分配至国际发行后,国际发行的股票数量达到7.85亿股,占行使超额配售权前全球发行总股票数量的98.2%。同年上市的正荣达达到了香港公开发行的初始可获股份的179%。

股价高、价格低的事实也让鸿阳房地产面临资本市场“碰壁”的事实。

红阳房地产的售价为每股2.28港元,当日上市首日上涨近10%,但此后一直处于弱势。8月5日的最低价格是2.16港元,一度被打破。截至2019年9月26日上午,鸿阳房地产的股价为每股2.33港元,接近发行价。

冯彩勋梳理了2018年与红阳房地产销售排名相近的房地产企业(未上市房地产企业已被淘汰),发现无论之前销售的禹州房地产是否次于宝龙房地产和销售红阳房地产的保利房地产,其股价都高于红阳房地产目前的股价,其市值甚至低于红阳房地产。

更糟糕的是,数据显示,2015年至2017年,红阳房地产的股权回报率分别为28%、16.5%和14.7%,呈现持续下降趋势,2017年的股权回报率约为2015年的一半。

资本市场的道路崎岖不平。当股价停滞不前时,红阳房地产的1000亿目标和全国发行能否完成正受到市场的质疑。


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